物业费欠缴“面面观”

●本报记者卢素平

近日，有市民反映梅列区海翼中央领域小区存在100余户物业费欠缴情况，记者进行了采访。

“中央领域小区共2000余户，目前只有13户欠缴物业费，其他的只是缴费不及时。”厦门海联翔三明海翼中央领域物业中心主任布麒鹏说，欠缴物业费的13户中，有一户因房屋质量问题拒缴，剩下的都是因为房屋空置未缴费。

为啥欠缴物业费？

物业和业主之间的矛盾，早已屡见不鲜。采访中，记者听闻了各式各样业主拒缴物业费的理由，有的合理合法，有的似乎“清官难断”。

“夏天坐电梯这么热，你们物业只管收费，为什么不给电梯里安个空调？”前不久，家住三元区山水御园的老李和物业发生了口角。

“小区住房怎么能出租改食堂？物业这也能同意？我们有意见。”在海翼中央领域，6栋业主对二楼被房东出租给厦门银行工作人员当食堂这件事，心里很不舒服。

“我住顶楼，原来也漏水，感觉大家在互相推诿。”家住三元区左岸名都的一名业主说，不管开发商还是物业，问题解决了，他才会交物业费。

“小区垃圾停放点凭什么选在我家楼下？”“车库闲置的停车位，物业为什么不让临时停放车辆？”“邻居家的物品占用公共通道，物业为啥管不了？”“我买的房子，难道连在阳台外安装伸缩晾衣架的权利都没有？”“家里失窃和物业管理不到位脱不了干系，他们为啥不赔？”……

物业怎么看？

“业主对物业服务范围不明晰或不了解相关规定，是他们拒缴物业费的主要‘症结’。”布麒鹏说，有些业主以未入住为理由拒缴或要求物业费打折，就是这样的原因。因为按规定，开发商一旦交房，不管有无入住，业主都需要开始缴费。

“也有的业主认为家里的东西失窃，是因为物业管理不到位造成的，要求我们赔偿。实际上是否需要赔偿，主要看物业公司在依合同约定履行安全保障义务时，是否存在过失。”布麒鹏解释，根据《物业管理条例》相关规定，发生安全事故时，物业服务企业要做的，是在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

记者了解到，房屋漏水、排水管道开裂等建筑工程质量问题，也会引发业主拒缴物业费的情况。布麒鹏说，根据《建筑工程质量管理条例》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期为2年；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，基础结构工程50年。因此，保修内出现这些问题，应当找开发商。

“物业的职责在于管理好小区，让房屋保值甚至增值。物业和业主的关系不应该是对立的，因为大家的初衷是相同的。”布麒鹏认为，双方矛盾要良好解决，除了提升物业管理水平，提升业主满意度外，还离不开双方良好有效的沟通。

拒缴物业费不可“太任性”

“很多业主会因为一些利益纠纷或物业服务不到位，通过拒交物业费的方式进行维权，这种方式有时候既不合理，也不合法。”海翼中央领域业主委员会秘书长余九根说。

记者了解到，根据《物业管理条例》相关规定，物业费的收取主要依据业主与物业服务公司签订的《物业服务合同》。而物业费由物价局定完价格区间后，再由业主与物业服务企业在规定范围内进行协商，最终由合同确定。

梅列区住建部门相关工作人员表示，如果业主与物业服务公司签订了物业服务合同，并在物业服务合同中约定了物业费的缴纳时间、金额，并约定了违约条款，业主无理由拒交或逾期缴纳物业费，物业服务企业有权按照合同约定要求业主限期交纳物业费，并且可以按照合同约定加收违约金。

据介绍，《物业管理条例》第六十五条还规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”

工作人员说，这也意味着业主长期拖欠物业费将被物业服务企业起诉后，如果仍然拒缴，业主有可能被列入失信被执行人名单，也就是所谓的“老赖”。“一旦被列入失信被执行人名单，那么日常生活将受到很大影响，比如禁止乘坐飞机、高铁，无法办理房屋贷款等。”

业主权利有哪些？

“物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不是从购房合同写明的交楼日期算起。”梅列区住建局物业股相关负责人说，如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费。

负责人表示，如果物业公司没有和业主签合同，或擅自提高物业服务收费标准，业主也可以拒交物业费。“如果因为物业服务质量过差，业主只能暂时拒交，但要提供有力证据，并找寻实质的解决办法，而不是以此为由无限期拖欠。”

“业主也可以行使解聘权，但这种权利必须按照法定的程序来行使。”负责人介绍，根据《物权法》相关规定，业主共同决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。