福建：房地产去库存关键在于精准施策

去库存：关键在于精准施策

——《福建省推进供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》解读之二

东南网8月24日讯（福建日报记者 谢贤伟）来自省住建厅的数据显示，截至7月底，全省商品房现实库存（即已取得预售许可暂未售出的面积）6567.2万平方米，比年初减少845.1万平方米，按全省近三年商品房月平均销售面积计算，去化周期为19个月，比2015年底减少5个月。

“库存压力仍较大。”省住建厅房地产市场监管处有关负责人表示，下一步，加大去库存力度的关键，在于精准施策。

合理购房消费，加大支持力度

截至7月底，全省商品住房库存3459.2万平方米，比年初减少760.6万平方米，去化周期为13个月，比2015年底减少4个月。

“总体上来说，对居民合理的购房需求，要加大支持力度。”上述负责人说。

按有关政策，在贷款利率上，居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，符合贷款条件的，可执行最低首付比例30%。金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率。

在契税方面，各市、县（区）政府要根据本地实际制定扶持刚需购房的优惠政策，对购买新建商品房可按所缴契税给予奖励。

在加大住房公积金支持力度方面，各地可通过“公转商”贴息贷款和个人住房贷款资产证券化等多种渠道筹措资金，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。在全省全面开展住房公积金异地个人住房贷款，满足缴存职工回户籍地购房需求。

“在把握整体导向的前提下，各地还应按‘一市（县）一策’原则施行政策。”该负责人认为，因地制宜才能把去库存落到实处。

    农民进城购房，继续鼓励支持

《总体方案》提出，进一步落实户籍改革方案和居住证制度，简化农业转移人口购房落户手续。

对农民工和农民进城购买新建商品房的，现有政策从不同层面给予扶持。

县级教育行政部门凭经房地产主管部门备案的商品房买卖合同，原则上按所在招生片区安排进城购房农民工和农民子女就读。同时，各地要做好教育资源统筹，避免“大校额”“大班额”问题。

鼓励政府与房地产开发企业联合给予农民购房一定比例或一定额度的现金直补。财政资金则将结合造福工程、农村危旧房改造等，对搬迁户、危改户农民进城购房给予补助。

上述负责人介绍，上半年，省住建厅分别与省农行、省工行、省建行和省中行签订农民进城购房合作框架协议，推出“农民安家贷”，支持农民工和农民进城购房。根据协议，省住建厅与四家银行合作，累计融资合作意向额度达2500亿元。其中，农行现已为6000多户发放贷款31亿多元。

化解商业办公房地产库存，注意防控风险

相比商品住房而言，非住宅类商品房去库存步伐慢一些。截至7月底，全省商业、办公等非住宅类商品房库存3108.0万平方米，比年初减少84.6万平方米，去化周期为43个月，仅比2015年底减少2个月。

对加快化解商业办公房地产库存，日前我省出台的相关政策已明确，要注意防控市场风险。

各市、县（区）要进一步梳理排查商业办公房地产风险项目清单，建立台账，密切跟踪项目建设和销售情况。

对在建在售商业办公房地产项目出现资金风险的，推动建立政府、房企、银行、税务、承建商的合作协调机制，按分类处置原则，一企一策，加大金融支持力度。

对已售停建的“烂尾”项目，要积极协调化解购房人、施工方与开发企业之间的矛盾纠纷，促进和解协议达成。

引导有实力、信誉好的房地产企业，对资金困难的商业办公房地产项目，实施兼并重组，促进项目建成销售。

规范房地产开发企业和中介机构行为，建立房地产开发企业和房地产中介机构信用档案，落实商品房预售资金和存量房交易资金（含定金）监管制度。

    打通转换通道，优化用地供应

该负责人表示，加快去库存的另一关键，是打通库存转换通道，优化开发用地供应。

打通转化通道方面——

各市、县（区）政府收购库存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建设年度计划，所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。

土地被征迁或房屋被征收的农民领取货币化安置补偿款后，在货币化安置协议签订之日起6个月内购买本市、县新建商品住房的，凭商品住房买卖合同备案登记证明、购房款支付凭证和货币化安置协议，由市、县政府按照购房款的一定比例给予一次性奖励。

鼓励开发企业将空置的商品住房改售为租，支持发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业，在税收等方面予以适当奖励。

各市、县（区）要着力打通商业办公库存转换通道，支持房地产开发企业将商业办公房地产项目整体或部分转型。

对商住房地产项目，在符合容积率、建筑密度、绿地率等规划条件，并满足停车位及各项公共服务设施配套的前提下，允许房地产企业申请调整商住比例，减少商业办公建筑面积，增加商品住房建筑面积。

优化用地供应方面——

对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县（区），要暂停商业办公用地供应。非住宅库存去化周期超过36个月的市、县（区），在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，允许未开发的非住宅商品房项目用地整体或部分转型。