三明翡翠城业主交房三年为何办不了房产证?

翡翠城小区

东南网三明1月15日讯（本网记者 卢金福）近日，有多名三明市民向记者反映，称他们在三明市区购买的翡翠城商品房，交房已经有三年了，但房产证却一直无法办理下来，开发商一直找各种理由拖延，不知道还要等多久。到底问题出在哪里？记者采访了开发商和房管部门。

业主：房产证迟迟无法办理

10日上午，记者来到了位于三明梅列区劲松路的翡翠城小区，该小区处在山腰上，总建筑面积28.6万平方米，地下车库有5万平方米，施工分三期开发，共有13栋高层住宅，约1800多套房，大部分业主已经入住，但地下室部分还没有完全竣工。

业主林女士告诉记者，她是2013年10月在翡翠城购买的房子，2014年4月交的房，住进来已经有三年了，但直到现在房产证还没有办理下来，具体什么时候能办理，开发商没有给出明确答复。开发商向林女士表示，地下车库还没有验收完成，还要等房屋测绘报告审核后，才能申请办理整栋楼的初始登记。

“希望开发商给我们一个明确的答复，具体什么时候可以办证，对我们业主也是一个保障，我们也可以放心。”林女士说。

业主肖先生2017年6月在翡翠城购买的房子，他表示，房产证办理不下来，业主们都很心急，房屋不能抵押贷款，也无法交易。“开发商说大证办好后，才能办我们个人的房产证。”肖先生说，希望开发商能尽快把证办下来。

业主还认为开发商已经违约。记者在业主提供的购房合同中看到，在第十四条有关于产权登记中约定：出卖人必须在商品房交付使用后，60日内办理初始登记，如出卖人的原因，买受人不能在90日内取得房屋权属证书的，将按逾期之日起，每日按0.002%向买受人支付违约金。

不过，合同中还有一份补充协议，关于第十四条的补充条款中写明：买受人同意出卖人在领取商品房初始登记90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记120日内取得房屋权属证书的，买受人不同意退房，出卖人自逾期之日起，每日按已付款的0.0001%向买受人支付违约金。根据补充协议，开发商的大证办下来后，才能给业主办房产证，开发商并没有违约。

2017年，翡翠城小区30名业主已经向梅列区人民法院提起诉讼，法院认定补充条款无效，判决开发商要按商品房买卖合同的第十四条约定对每户业主进行一万余元以上不等的赔偿，开发商不服一审判决上诉到中院，中院维持原判。

开发商：房管部门不分期分批办证

10日上午，记者采访了三明翡翠城小区开发商福建永达房地产开发有限公司，公司副总经理邓美华介绍，翡翠城小区地势比较特殊，属于山地建筑，前期土方量比较大，当初申请规划许可证和施工许可证也是分批次申请的，目前，地下室还有部分工程尚未完工。

“翡翠城是分期建设，产权登记部门要等到所有的工程竣工以后才能办房产证。”邓美华说，翡翠城开发之初，三明房产登记部门就要求他们在地下和地面全部完工后，才能允许地面建筑分栋办理初始产权登记。在进行预售与业主签订商品房买卖合同时，翡翠城就预见到按照商品房买卖合同的第十四条约定，根据开发工程进度，他们根本无法做到，一定会违约，因此，用补充条款与业主们另行约定。

开发商认为，与业主签订的合同是房管部门的示范文本，在第十四条产权登记时间约定上无法更改，公司在签订合同前向当地房地产开发主管部门咨询，征得同意后，才在补充协议中就产权登记条款进行了变更，每次预售都有提交房地产管理部门登记备案，补充协议才是双方当事人的真实意思表示，应该具有法律效应。

“法院认为我们补充条款无效，我们觉得很冤，本来这就是双方自愿的条款，在范本合同明知道我做不到的情况下，才有这个补充条款，那你现在又判定我的补充条款无效，但是范本合同我又做不到。”邓美华说，他们还与三明房管部门进行多次沟通，希望能先把地面建筑的产权分批分期登记办理，也到泉州、厦门等地的开发商进行咨询，外地有这样的做法，但三明房管部门不愿分期分批办证。

邓美华表示，开发商和业主们都是受害者，对于30名业主的赔偿诉讼，开发商将上诉到高院，同时还将针对合同效力和受理程序等问题，对房地产行政主管部门提起诉讼。

部门：地下室完全竣工才能办证

为何翡翠城房产权一直无法办理，记者采访了三明市房屋交易管理中心主任邱荣水。邱荣水表示，根据《房屋登记办法》和《不动产登记条例》的规定，房屋建造完毕才能办证，房屋建造完毕的范围就含地上和地下部分。地下部分涵盖了物业管理用房、社区配套用房、人防设施、消防水池、医疗站等为小区业主服务配套设施。因房产登记系统须将整个地下室建筑关联后一并建立楼盘信息，而翡翠城的地下两层车库与多数楼栋地下室是相连相通的没有分期，无法按照楼栋分割，因此房产登记系统暂无法建立完善的楼盘信息。

“翡翠城现在只完成地上部分，地下部分没有完成，说明这个房屋没有建造完毕，基本单元也跟规划批的不相一致，所以不符合办证条件。”邱荣水说，房屋交易管理中心是依法依规办事，至于其他地区可以分期办理房产证的情况，他无从比较，目前，翡翠城小区地下室还没有完全竣工，要全部竣工了才能申请办证。

对于合同补充条款的问题，邱荣水表示，开发商与业主签订买卖合同时增加补充条款，不需要经过他们的同意，也不是在他们指导下签订的。“开发商签买卖合同跟我们没有关系，我们依据双方签订的合同，提交到交易管理部门进行备案，备案完就是避免了一房两卖，补充协议有没有法律效应，则由法院裁定。”邱荣水说。

邱荣水说，商品房买卖合同是福建省建设厅和福建省工商行政管理局共同监制的，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”这一条款是有法律法规依据的，属于固定内容条款，不允许进行修改，并非中心强加设定。

“开发商要提起行政诉讼是他的权利，我们会积极应诉。”邱荣水说。