聚焦三明“进一步规范商品房营销行为”举措

　　麒麟山下路边的楼盘广告有“认筹”字样。（摄于3月27日）

三明日报记者 林芳芳 通讯员 苏雯 文/图

“买房先要参加‘存抵活动’”。如果您所要购买的楼房尚未取得预售许可证，那么开发商提这样的要求，便属于违规行为。

3月21日，市住建局发出《关于进一步规范商品房营销行为的通知》（后简称《通知》），进一步加强房地产市场监管，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益。

取得预售许可证是硬指标

3月中旬，市区北部新城某楼盘在还未取得预售许可证的情况下，进行了认筹等活动。当天夜里，市住建局立即介入，要求开发商整改规范营销行为，随后该楼盘取消了认筹活动，并调整了相关营销活动。

市住建局相关工作人员介绍，去年以来，我市房地产市场出现了若干不规范不健康的行为，这些行为严重扰乱了房地产市场秩序，损害了购房者权益，引发了社会安全隐患，造成了市场恐慌等不良社会影响。

例如，个别房地产开发企业在未取得预售许可证的情况下，提前发布商品房预售广告，以认购、排号、发卡、预订“存抵活动”等方式向客户收取或变相收取认购意向金、认筹金、订金等费用；个别企业要求客户提供个人名下银行存款证明、资金冻结证明和个人征信证明，限量办理认筹卡并凭卡选房，违规开展变相预售活动进行蓄客；个别企业雇佣社会闲散人员排长队，制造房源紧张和供不应求的假象，欺骗实际购房人；个别企业选择夜间开盘；个别企业通过第三方机构发放房票等。

开发商在申请办理预售许可证时，住建部门会根据规定对房地产开发企业资质证书、建设工程投资比例、商品房预售方案、施工合同及进度说明等相关内容进行审核和现场勘察，符合条件的开发商才能取得预售许可证。

为了保护购房者的权益，未取得预售许可的商品房项目，开发企业不得以任何形式对外组织开展营销活动，不得对外发布预售商品房广告；不得承诺开盘时间和开盘价格；不得以认购、预订、排号、发卡等方式向客户收取或者变相收取意向金、订金、认筹金、预订款等费用，不得开展“存抵活动”；不得要求客户提供个人名下的银行存款证明和个人征信证明；不得委托销售中介代理机构对外销售、收取网络服务费或团购服务费等；不得由开发企业或其他机构针对特定项目、特定楼栋以入会等形式收取会费或其他任何费用。

营销行为可以“争奇斗艳”但必须合规

《通知》一出，网上出现了一些解读：例如，不让开发商开展“存抵活动”，购房者也不一定合算，原本还可以享受一点优惠也没了。

市住建局相关工作人员在接受采访时表示，这样的解读并不正确，《通知》规定的是在取得预售许可证之前，不允许开发商开展预订“存抵活动”等方式向客户收取或变相收取认购意向金、认筹金、订金等费用。但取得预售许可证后，开发商可以自主开展营销活动。但营销活动虽是市场行为，开发商也必须遵守相应的规定。

近年来，市住建局对市区一些取得预售许可证却不开盘的楼盘进行了公开通报。此次《通知》依旧规定了，取得预售许可的商品房项目，开发企业要在取得预售许可证后10日内一次性公开全部预售房源对外销售，并按照“一房一价”的要求明码标价，在售楼部醒目位置公示预售房源的位置、面积、单价、总价以及相关证照、审批文件等信息。

除此之外，开发商不得在夜间开盘；不得以搭售地下车位、储藏间、装修管理费等捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品房价格或其他服务价格，不得价外加价和收取未标明的费用。

针对此前一些开发商优先让商业贷款购房者选房购房的行为，《通知》规定，不得拒绝或变相拒绝使用住房公积金贷款，同时，如果购房者在购房时遇到“依照首付比例、贷款方式等任何形式增加购房限制条件或附加条件挑选客户”的情况，就可以向住建部门投诉。林彬科长表示，这是近期住建部门整治违规销售商品房的重点之一。

目前，对于供需矛盾突出的楼盘，我市主要推行公证摇号公开销售。但为了严防炒卖房号，《通知》规定登记认筹人、摇号选房人、合同签订人必须一致，否则不予办理合同网签备案。

房地产广告 不是说说而已

“为您打造一个四季有花四季有果四季有色彩的生态家园……”充满梦幻的语言和梦幻的效果图，让人看了就有在此安家的愿望。但如果只是一幅图和说说而已，那么必须为伤害“梦想”负责了。

市住建局相关工作人员介绍，此次《通知》再次对开发商发布商品房广告做出明确规定，开发企业、经纪机构发布预售商品房广告，应当遵守中华人民共和国《广告法》《城市房地产管理法》和《房地产广告发布规定》等相关规定。广告内容应当真实、准确，不得有误导、欺骗公众或不符合预售商品房项目的内容，并应当载明《商品房预售许可证》的编号和发证机关。广告上要载明《商品房预售许可证》的编号和发证机关，换句话说，也就是开发企业、经纪机构在发布预售商品房广告前，应当取得项目《商品房预售许可证》。

近年来，工商部门正加强对预售商品房广告的日常监管，对于违法违规的预售商品房广告，责令其暂停发布并依照有关法律法规予以行政处罚。

2017年，沙县某房地产公司因发布的房地产广告中含有“五分钟车程就可到达沙县机场”等内容而被处罚。2017年，永安某房地产公司因发布的房地产广告中含有升学承诺等内容被处罚。

市工商局相关工作人员介绍，《广告法》及《房地产广告发布规定》都对房地产广告做出了明确规定。例如，房地产广告中的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积；不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺等。

加大违法违规行为查处力度

据悉，今后，市住建部门将加强对在售楼盘的跟踪巡查，适时派驻人员对新开楼盘进行现场监督。

市住建局相关工作人员表示，对新开盘楼盘的现场监督将主要关注是否有一房一价，是否存在暗箱操作等。工作人员将对发现的违法违规行为，依法进行调查取证，一经查实责令限期整改，并视情节轻重予以通报、公开曝光、行政处罚和实施联合惩戒，将其不良经营行为记入企业信用综合评价档案，并将处罚结果向社会公示。情节严重的，可以不予核发该项目预售许可证，暂停网签备案，直至撤销预售许可证。情节特别严重的，可以暂停该开发企业所有商品房项目的预售许可审批和网签备案。

同时，欢迎广大群众对不规范不健康、违法违规和侵害购房人权益的不良营销行为进行举报，经受理、调查来信来访和举报，情况属实的，将暂停办理该项目预售许可或暂停网签备案。市住建局房地产市场监管举报电话：8594379；举报邮箱：smzjjfgk@163.com。