宁化：业主自治让“问题小区”变样了

小区幼儿园的孩子在进行室外活动。

范忠连（右）与温显富在商讨小区管理工作。

温显富为业主义务分发快递。

宁化：业主自治让“问题小区”变样了

——来自宁化县东方花园小区的调查

●三明日报宁化记者站 赖全平 文/图

小区是业主共同的家，物业撤离之后，业主自治委员会的自治模式给小区带来了哪些改变？自治之路能走多远？业主是否满意？近日，记者走进宁化县东方花园小区，走进这座花园式的美丽小区，就居民小区的业主自治现象展开调查走访。

物业撤离，业主接手自治

东方花园小区位于宁化县翠江镇双虹社区，建于2003年，面积达8万多平方米，现有17幢楼712户3000多名业主，只有2幢电梯房，大多为楼梯房，60℅以上居民来自农村，住户相对较杂。2012年2月，市委、市政府曾授予东方花园小区“2009-2011年度文明小区”称号。

东方花园小区属老居民区，配套设施相对老化，维护成本高，物业管理费的收取标准一直沿袭当年业主委员会制定的，每月每平方米仅收0.25元，远低于周边小区收费，加上部分业主欠费或拒缴，物业公司运转越来越困难，服务档次难以提高。2015年6月，好家园物业管理有限公司接手东方花园小区管理，2016年元旦合同到期后无奈撤离，小区一度陷入无人管理的混乱状态，成为出了名的“问题小区”。

2016年1月，东方花园小区业主委员会专门召开会议，研究自治管理方案，积极开展“自救”行动，成立业主自治委员会（简称“业委会”），推选业主范忠连、罗祥贵、温显富负责管理。

物业管理是个苦差事，业主能自管？怎么管？能管好？面对不少业主的质疑，身为业主委员会主任的范忠连心里直打鼓：过去不满意可以骂物业公司，现在要是再管不好，挨骂的只能是自己了。

“适当精简人员，优先聘请业主到业委会物业服务处上班，保洁员分片包干、保安24小时值班。”范忠连表示，蛋糕有多大就切多大的份，业委会现有3名管理人员，秘书和委员均为兼职人员，同时聘请4名保洁、5名保洁员，以保证小区居民最基本的安全、卫生和公共设施的维护。

“每月收取架空层每个车位费100元、露天车位费30元，收取率却不到一半。”范忠连坦言，一次性缴清全年物业管理费的业主，将享受减免一个月物业管理费的优惠，对拒不缴纳的业主，他们将采取上门催缴等方式。

“真是今非昔比，以前的脏乱差，如今已换了新模样，走进小区就会有家的感觉了。”家住13幢楼的刘先生告诉记者，业主自治以来，小区变得干净整洁，邻里关系变得和谐，自治成效值得点赞。

服务大家，就是服务自家

小区管理本是相当专业的。业委会临危受命，本来只是临时接管，但两年来的自治成效慢慢打消了业主的顾虑。

如今包括人力成本在内的各种成本都在涨，业委会靠收取0.25元/平方米/月的物业费、100元/车位的停车费维持运转，如何能做到不亏损，又不影响服务质量？范忠连认为，只要常怀一颗为小区做好事、办实事的心，做事就会有干劲、有激情，也能带动更多的业主行动起来，增强业主参与自治的意识。

“保洁员责任心很强，一天三扫，保安很负责，保安室24小时有保安值班。”家住2幢楼的王女士说，现在小区环境和治安越来越好了。

业主李女士告诉记者，业委会的成员都比较热心，有奉献精神。小区实行自治以来，治安明显好转，有关自行车、电动车、摩托车的失窃现象越来越少了。

“在自己的小区里做事，服务大家，就是服务自家。”保洁员邱苏琼每月工资从去年的1500元涨到现在的1600元，她很感慨，“大家信任我，我要是做不好就会有愧疚感。”

在东方花园小区大门的保安室里，放着一本厚厚的笔记本，保安罗世桐正在认真登记外来车辆，盘查可疑人员。

业主自主管理，小家变成大家。范忠连坦言，业委会想办事，但资金有限，现在面临着不少难题，比如下水道不通畅、停车难、外墙剥落、顶楼隔热层破损等问题，都是难以解决的，希望得到当地政府和社会各界的大力支持。

贴心管家，烦恼中的快乐

小区由物管公司管理好，还是由业委会来管更好？业主们的看法和感受却不尽相同。

“安保、卫生等公共事务方面，确实比物管公司管的更好，业主有意见和投诉时，业委会的反应也比以前快。”家住15幢楼的老张说。

家住13幢楼的王先生则认为，遇到房屋漏水、邻里纠纷等问题，业委会调解工作没做好，业主常会以拒交管理费、停车费等方式表达不满，容易造成恶性循环。

范忠连则感慨这个“家”难当，自称在烦恼中享受快乐。他表示，东方花园规模不小，物业管理费收取率每年维持在85℅左右，每月总收入充其量才两三万元，业委会设有财务和出纳，账目都很清楚，每笔支出都有据可查。这两年随着各项成本的增加，基本维持收支平衡，有时连支出都捉襟见肘，碰上有时费用没收上，他们只能掏钱给员工发工资，但从不拖欠员工工资。

范忠连告诉记者，所请水电工、管道维修工都是临时的，如果请专职的，业委会根本养不起。因请不起工人，他只好自己动手修剪花草树木。2016年6月，因小区广场池塘护栏老化松动需要维修，业委会发动会员捐款，他率先捐了1000元。

业委会现有成员11名，但多数人只是无偿兼职，罗祥贵因故退出后，日常事务现在主要靠范忠连、廖贤荣、温显富去完成。“如果不是自己住在这里，谁愿意掺和进来？不过，看到小区的可喜变化，心里也有快乐。”负责小区财务工作的温显富感慨道，白天在物业服务处值班，处理日常事务，帮助业主收发快递，有时晚上还要加班加点，家里屡有怨言。

一位不愿意透露姓名的法律界人士则表示：业主自治是经《物权法》《物业管理条例》等法律法规明确认可的，但物业管理有自身的专业性和特殊性，专业化管理是提升物管质量和水平的前提，业委会要有一套完善的议事规程和监督机制，才能真正保障业主权益。他提醒广大业主，小区自治收费低的背后，伴随的风险却不低，遇到水电房屋维修、设施养护、园林发展等技术含量较高的服务时，业委会往往力不从心。选择专业化、市场化的物业公司进行管理才符合社会分工发展和服务质量提高的客观要求。