购房合同不仅仅是签字了事

●三明日报记者 朱丹宇

对于大多数购房者来说，买房是人生的头等大事，但由于经验不足，或多或少会吃到亏。近期，有网友就在购房合同的问题上犯了难。明明合同还没签，怎么自己的房子就抵押给银行了呢？这种行为合法吗？合同里有延迟交房违约条款，可数额都是空白的，这样合理吗？记者带着网友的疑虑咨询了有关人士。

“开发商把房屋抵押给银行，要分两种情况来看。”福建闽中律师事务所合伙律师叶素华向记者介绍。第一种情况，在房屋建设初期，开发商可能会因为融资需要，将部分楼盘作为在建工程抵押给银行，以此获得贷款，那么在业主签订购房合同之前，房子完全有可能还抵押在银行那。之后，开发商就会把已售楼盘的贷款还清，将房子从银行解押，业主若需要办理房贷时再将房屋再抵押给银行即可。这种情况下只要开发商信誉好，不违规抵押，就是合法的，业主可以放心交易。第二种情况则是开发商有可能违规操作，比如私自把房屋产权登记到自己名下，再向银行贷款，虽然整个过程看似合规，但实际上是一种骗贷行为，可能涉及刑事犯罪。遇到类似的情况，建议业主及时报案，让相关部门尽早介入调查。

至于合同里的延迟交房违约条款没有明确具体数额，叶律师表示，合同里的延迟交房违约条款没有明确具体数额，对守约方不利，守约方要举证自己受到的实际损失才会得到法庭的支持，故建议在合同中明确具体的违约金额或违约应赔偿的计算方式等。

那么在签订购房合同的时候，业主有哪些地方需要注意呢？叶律师给出了建议。第一，慎签补充协议。目前开发商通常预先拟定了购房合同补充协议，让购房人签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房人非常苛刻。因此，购房人须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。第二，另签物管协议。在标准购房合同中签订购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的内容并协商一致。