三明多小区物业管理真空 如何破解管理难题

三明有多家物业公司从新建小区里撤出，而10年以上的老旧小区半数以上根本就没有物业管理，卫生、治安、停车、电梯安全等一系列问题困扰着这些小区居民——

无物业小区，如何破解管理难题

    东南网10月14日讯（福建日报记者 陈亮）今年5月，三明市三元区文笔花园小区原物业——绿源物业有限公司一边帮居民代收水费，一边欠缴供水公司水费40万余元一事曾闹得沸沸扬扬，小区居民一度面临被拆除水表的局面。而这仅仅是一个开端。记者了解到，从4月份起，绿源物业有限公司在三明承包的十几个小区的物业服务点，在几个月内纷纷撤离。

三明市物业行业管理协会会长王宏告诉记者，最近几年来，已有多家物业公司从新建小区里退出，而10年以上的老旧小区里，50%以上根本就没有物业管理，因此，卫生、治安、停车、电梯安全等一系列问题正困扰着这些没有物业服务的小区居民。

“为了抢车位和卫生问题，今年我们小区里发生了好几起冲突，双方都动了手。”梅列区徐碧街道一社区居委会主任无奈地说。

物业公司为何撤走

物业管理公司为何撤走？其中一个重要原因便是收费问题。

记者从三明市物价局了解到，三明市普通住宅物业服务等级指导性收费标准是2010年制订的，按照服务内容和标准共分为3级，其中最高等级的指导性收费标准为每平方米1.3元。

“物业公司在运营过程中，人工成本占了60%-70%。5年过去了，三明市最低工资由700元涨到了1230元，而物业收费标准一直没有提高。部分小区还是每平方米0.4元、0.6元的收费价格，物业公司想提价，业主们不干。”王宏坦言，因为物业管理成本上升太快，不少物业公司无利可图。一些小区物业费收缴情况不理想，部分业主长期欠缴、拒缴物业费，导致物业公司没办法正常运营。如今，三明不少物业公司为了节约成本，只能聘用老年人当门卫，根本无力承担小区的日常管理。

业主对此也颇有微词。“我们每季度按照标准缴纳300多元的物业费，可除了有人收收垃圾和两位老人看门外，其他什么也没享受到。”家住梅列区双园新村的高女士说。

其次，在选择物业公司的招投标环节、物业承接查验环节上，缺乏必要的监管。三明市房屋权属登记中心工作人员告诉记者，这两项工作基本没有人管。在三明，监管物业服务的职责归属于市住建局房地产业科，但现实情况是，该科室仅有的几个工作人员工作重心主要放在房地产开发上，根本无暇顾及物业问题。监管缺失的后果便是物业公司参差不齐，有些低质的公司进驻小区后，进一步加剧了与业主的矛盾。

物业管理难题怎么解

物业公司与业主相互不满，矛盾重重，给小区日常管理带来不少麻烦，而且形成了恶性循环：物业公司收不齐钱，人工成本又逐年攀升，因此，只能缩减服务人员，降低服务品质；而物业服务品质降低后，业主对物业公司更加不满意，物业费就更难收齐，最后两败俱伤。

按惯例，新入住的商品房小区物业作为前期物业，是开发商选定的。一般3年左右，入住人数达到一定比例后成立业主委员会，可以由业主聘请物业公司，业主委员会代表业主与物业公司签订合同。这时物业公司若不履行服务合同，业主可以终止合同，或向法院起诉。如果业主拒交物业费，物业公司也可向法院起诉。

但相当一部分业主并不知业委会是如何产生的，物业是如何入选的。“物业都是政府定的，又不是业主们选的，矛盾是必然的。”网友黄小姐的观点得到不少人的呼应。

王宏认为，首先，物业管理牵涉多个部门，住建局难以承担监管职责，建议由市政府名义出文，制定规范性文件，规范物业公司、业主委员会等相关主体的责权。条件成熟情况下，可考虑成立专门机构（类似物业管理中心）进行监管，确保进驻物业公司的质量。其次，目前三明市物业服务协议偏于简单，订立新的物业服务内容和服务标准势在必行。可根据更具体、细化的服务，由物价局、物业协会、大型物业公司等进行联合公开测算，制定相应的指导收费标准，由业主委员会自主选择服务等级。此外，要打通业主和物业公司的沟通渠道，确保业主的意见和建议能及时反馈到物业公司，减少不必要的矛盾，推动物业管理有序发展，共同构建和谐小区。