专家:房价泡沫的本质是地价泡沫

房价泡沫的本质是地价泡沫

国家统计局刚刚公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一线城市涨幅较上月有所放缓，二、三线城市涨幅开始扩大。与此同时，房价带动了地价大幅上涨，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现，数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成 交额的7成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

在一些地区，新地王的楼板价已经超过现在一手房的房价，比如5月18日保利以54.5亿元竞得浦东周浦镇一地块，溢价297.8%。业内人士估 算，未来售价可能超过7.5万，而目前该区域新房售价在3.3万-4.4万。这种现象制造了强烈的上涨预期。可以说，现在中国地产市场已经属于“地价泡 沫”的阶段。

地价泡沫现象如何产生的呢？毫无疑问是供给侧与需求侧同时发力造成的。首先，一些地方政府趁楼价上涨提高基准地价，有的甚至涨幅超过一倍，推动了地价上涨，并且政府还控制供给数量，制造稀缺效应。现在，一些高地价城市已经开始冻结土地市场供应，这无疑会火上浇油。

而在需求侧，由于这一轮涨价去库存来势凶猛，房企需要补充新的土地开发新项目。由于银行利率不断下降，而且实体经济下行导致社会融资成本也随之 走低，房地产被视为低风险的项目，在资产荒的背景下，各种提供融资的机构主动为地产商提供低价信贷，导致房企“不缺钱而是缺项目”，这鼓励了企业高价抢 地。

过去十几年的经验显示，总是通过各种调控保持房价稳定上涨，过高时抑制，库存增加时就刺激。一般常用的政策工具就是土地供应以及信贷利率。从土 地价格不断上涨看，地方政府对土地财政过度依赖而难以自拔，这种通过控制土地供应不断推高地价的方式，是过去十几年房价不断上涨的重要原因。

因此，中国地产泡沫的本质是“土地泡沫”，是地方政府为了自身利益而控制市场的结果。地方政府通过计划经济式的土地供应模式，以及销售端的限购限价，维持了资产价格不断上涨，但是，这会让价格脱离真实的市场需求而发生扭曲，这种扭曲又会绑架楼市政策，乃至整个宏观经济政策，导致经济更加失衡。

地方政府过度依赖地产并维持价格持续增长的方式类似饮鸩止渴。除了加剧经济结构失衡、推高资产泡沫之外，还会产生两种弊端。首先，房价长期且持 续不断的上涨，会造成严重的贫富差距，尤其是一二线城市房价的大幅上涨，让那些早就购买住房的市民财富暴增，而那些还没有能力购买的市民可能永远都无力购 买，或者做一辈子房奴。根据联合国亚太经社会刚刚发布的报告显示，2002-2010年间，中国贫富差距的增加，97%由金融与房地产市场的价格提升所导致。

第二个弊端就是窒息城市发展活力。按照现在新出让地价计算，一线城市房价将很快追赶上香港。中国大部分科研机构与企业聚集在一线城市，过高的房 价提高年轻人在一线城市发展的成本，研究机构也很难招到人才。房价泡沫化会让政府进退两难，如果维持居高不下的价格，中国最具活力与创造力的一线城市将可 能面临活力流失，阻碍经济转型，但是，如果刺破房价泡沫化，又会对宏观经济构成巨大的影响。

近日，“权威人士”提出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，这是正本清源的观点，但是在执行上，各地此起彼伏的地王以及随之而来的土地供应 收紧显示，地方政府还没有找到摆脱土地财政的有效手段，二线城市收紧土地供应只会制造更广泛的地产泡沫，导致二线城市房价一线化，控制市场的做法最终会伤及自身。（21世纪经济报道）