三明一小区多家业主家中失窃 损失多的有30多万

近年来，小区业主与物业之间的矛盾屡见不鲜。一边是物业觉得业主对物业工作不理解，一边是业主对物业服务水平不满意。原本应是和谐的关系，却总是矛盾重重，恩怨不断，有的甚至逐步发展成了冤家的关系。这其中一系列的矛盾究竟源自哪里？究竟是业主太挑剔还是物业不负责？东家与管家，深陷冤家怪圈作何解？我们该如何相互尊重，换位思考，做一个文明的业主？物业公司又该怎样尽职尽责，做一个真正的好管家？对此，“都市特刊”推出“关注业主与物业之间的恩怨”系列报道,希望读者提供线索，并献计献策，共同建设我们自己的美好家园。热线电话：8252044

近期，梅列区部分阳光城住户向本报反映：家里被盗一年多了，由于公安部门没有破案，他们的财产损失至今还没有追回。他们问：如果这些案件一直没破案，那么财产损失找谁赔偿？作为管理小区的物业部门是否要承担赔偿住户家里被盗的财产损失？

日前，记者就此相关话题，采访了阳光城部分被盗住户、业主委员会、物业公司和法律工作者。

1 被盗业主：小偷光天化日下撬门入室偷盗

业主张女士告诉记者，她住阳光城66幢。2015年1月3日上午10时10分——11时10分期间，她去市场买菜。回到家，她发现家门锁被撬，家里被翻得乱七八糟，保险柜被撬开。她当即找到物业公司保安，并打电话向梅列公安报警。经清点，家里的财物被盗损失价值18万元。

家住72幢的住户陈先生反映，2015年2月21日上午10时多，住同一单元的1101、1102、1501、1502等业主家里也发生严重的入室盗窃案件。被盗业主中财产损失多的有30多万元，少的也有近10多万元。

被盗业主反映说，阳光城小区已发生多次多起入室盗窃。其原因就是物业管理问题和监控设备不完善；保安人员严重缺失和失职；进出道口门襟对外来人和车辆，从来没有进行过问登记，只管收取进入小区的5元停车费。

被盗业主徐女士说：“从公安部门在物业电子监控画面上调取的镜头来看，窃贼是两个蒙面人，抬着保险柜离开1楼门厅后，再合力将保险柜抬上小车，离开小区的。”

2 业主委员会：物业公司超越资质经营

早在2009年底，阳光城的业主们就陆续进住小区。现在的阳光城业主委员会是在2014年5月经小区业主召开业主大会公开投票选举产生的。此前，阳光城没有正式成立业主委员会。

2007年1月1日，三明市阳光城开发商与三明阳光物业服务有限公司签订了《阳光城前期物业管理服务合同》，但该合同中缺失物业服务合同必须的《物业服务标准》合同附件。因为没有明确的物业服务标准，致使物业服务企业与业主在服务过程中纠纷不断。

阳光城业主委员会主任周鹏说：“2015年8月，梅列区住建局梅建（2015）92文认定三明阳光物业服务有限公司存在超越资质等级经营阳光城住宅小区物业服务项目行为。按规定，管理阳光城这么大的小区的服务业主的物业公司的资质，必须要二级及以上资质。实际上，三明阳光物业服务有限公司的资质只有三级。”

关于物业管理的问题，记者还听到其他许多业主抱怨的声音。住户张女士说：“入住阳光城已有6年，从入住开始就一直按时如数缴纳物业管理费，从不拖欠，遵守阳光城物业的各项规则和要求。但是阳光城物业管理不规范、不到位，保安人员严重失职，整个小区四通八达，对外开放，虽各楼道口有设置值班岗位，但形同虚设，造成窃贼乘虚而入。”

2015年4月15日，阳光城业主委员会针对小区内发生入室盗窃事件组织了业委会、物业与相关业主开会。会后向阳光物业服务有限公司发函指出管理存在的问题，并要求整改：首先，保安人员巡查未到位，当天巡查记录有改动。盗窃事件发生后，1502的业主在去年2月21日12时报警后，保安人员也未对其它楼层进行巡视，致使11楼业主到当天晚上18时回家时才发觉被盗，期间，下午还有保洁人员进行各楼层保洁，也未察觉。其次，小区监控设备损坏，致使现场监控不到位，物业要尽快安排整改。再次，对小区外来车辆没有进行询问，导致被盗保险箱等物品未经检查被不法分子偷运出小区。

当天，阳光物业服务有限公司书面答复了阳光城业主委员会指出的存在问题，并采取改进措施：对业主被盗当天巡逻维序员和安防部经理予以处罚，各处罚款200元；针对安防管理工作中的漏洞尽快改进完善；针对小区监控设备损坏造成小区监控不到位的现象，服务中心将启动业主委员会进行沟通，探讨申报公共维修金进行整改方案；针对小区外来车辆管理问题，待车辆新道闸系统稳定后，结合小区实际，制定相关制度，加强外来车辆管理。

3 物业公司：小区四通八达 出入都登记不现实

记者在阳光城小区了解到：小区出入口有正门、后门、新华都上下电梯和步行楼梯，还有与新华都商场数不清的应急消防通道。

去年12月14日上午，记者驾驶小车从正门进入阳光城。当小车行至正门的右车道卡时，电子栏杆会自动抬起，电子屏上有显示车牌号码，值班门岗里有两个保安（其中一个是专门收停车费），他们没有询问记者，也没有进行相关进入的信息登记。大约过了半个多小时，记者驾车从正门左车道驶出，保安只是收了5元停车费，没有询问记者，也没有进行出门信息登记。

当天下午17时许，记者在阳光城后门看到：这里是一个徜开的出入通道，出入的人员非常多。记者没有看到物业公司的保安在岗。记者徒步从后门进入阳光城，没人过问，可以随便出入。

17时35分，记者在新华都电梯旁看到，乘坐上下电梯的人很多，虽设有一岗亭，但岗亭内没人。旁边还有一个徒步楼梯。据说：这个楼梯是全天开放。

阳光城物业公司经理张玉梅坦言：“阳光城几个出入口四通八达，范围太大，管不过来。如果出入的人或者车辆都要进行询问或登记的话，可能物业公司人手也不够，说实话这种做法也不太现实。”

阳光城现在共有楼幢15幢，住户共1644户。部分业主对记者说，如果阳光城几个主要出入口是住户第一道安全门的话，那么各楼幢的门厅电子门就是住户的第二道安全门了。

许多业主对记者说：“阳光城除了小区出入口管理不规范外，每个楼幢1楼的门厅电子门也不太安全。这里除了年久失修原因外，还有一个重要原因就是部分住户不爱惜门厅电子门。比如有的住户反映：有的人推拉玻璃门时，不轻推轻拉，而是重推重拉；有的人不用手指按按钮，而是用钥匙、用雨伞、用铁钉顶按钮……致使门厅电子门形同虚设，任何人都可以自由出入。”

“这些门厅电子门坏了，为什么不修复？”记者问。

张玉梅回答说：“如果要修复这些电子门，必须要动用维修基金。要用这个基金，必须要有同一单元2/3以上住户同意才能使用这项基金。这也就是为什么小区里有的门厅电子门一直没有更换或者维修的原因。”

“平常，物业保安员是如何巡查住户的呢？”记者问。张玉梅回答说：“每个楼幢每天安排两次巡查。上午9时、下午3时。”

记者在物业管理公司电子监控中心看到：两排共12个小电视画面的电子监控镜头中，有5个是坏的（黑屏），看不清东西。其余的镜头，要么图像画面很模糊，要么完全看不清楚。

4 法律工作者：根据约定按规定承担相应责任

就阳光城业主被盗事件，记者采访了一些法律工作者。

梅列法院法官阮训升认为，一般开发商交付房屋时，购房者和物业公司之间要签订《物业管理服务协议》，签订该协议后，物业公司和业主之间就形成了基于该协议的权利和义务关系。物业公司是否承担业主失窃的损失，主要看物业公司是否存在过错行为。按照国家《物业管理条例》第三十六条，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的责任。

一位不愿透露姓名的法官认为，小区物业管理公司在业主被盗案中是否有责任，责任到底有多大？这要根据具体情况具体分析。如果物业管理公司与业主签订的物业管理合同中有关于财产损失保管方面的规定,那么物业公司就应当按照合同的约定进行赔偿；如果没有这方面的约定,就要详细分析物业公司在财产丢失过程中存在的过错。如果主要责任在于物业公司,那么也需要进行赔偿。还有，业主家损失的钱财到底有多少？这也是物业管理公司与业主双方经常争执的焦点问题，所以业主失窃后要尽可能多的保留证据。

福建如贤律师事务所副主任、律师吴庆煊认为，根据《物业管理服务合同》对业主及物业公司权利、义务的约定，物业公司在享有权利的同时，也应履行相应的义务。合同约定的安全巡查、门岗执勤等岗位的职责具体、明确，且符合国家关于物业管理的要求，若物业公司未按其职责要求，履行相应的管理义务，造成业主的损失，则物业公司应根据其过错，理应承担相应的责任。