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二线楼市"四小龙"房价涨幅惊人 面临更严调控

2016-05-20 16:20:57 来源:经济参考报  责任编辑:肖晓敏   我来说两句
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18日,国家统计局发布4月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,4月70大中城市中,65个城市房价有所上涨,上涨城市比例达93%。这是时隔28个月再次出现“普涨”形势。

值得注意的是,在全国大中城市销售全面回暖的同时,部分二线城市涨幅超过一线城市,步入“过热”区间。业内人士表示,合肥、厦门、南京和未列入70大中城市统计的苏州等二线楼市“四小龙”近期房价涨幅惊人,或催生限购等更严的收紧政策。

走势 城市间涨势生变 三线同比由降转升

统计局数据显示,新建商品住宅价格变动与上月相比,70个大中城市中,65个城市价格上涨。其中,环比涨幅最高为5.8%,最低为下降 0.5%。二手房价格变动与上月相比,51个城市价格上涨,10个城市价格下降。环比价格变动中,最高涨幅为6.8%,最低为下降0.4%。

新建住宅与上年同期相比,有46个城市房价上涨,价格变动中,同比涨幅最高达63.4%,最低为下降3.2%。二手房方面,上涨的城市有47个,同比价格变动中,最高涨幅为56.1%,最低为下降7.2%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,无论从上涨城市数量还是涨幅都可以看出,房价整体在上涨。发布的数据显示,4月70个大中城市新建商品 住宅价格环比上涨的城市有65个,比上月增加3个,下降的城市有5个,比上月减少3个;环比涨幅在1%以上的城市有22个,比上月增加4个,环比涨幅在 5%以上的城市有2个,比上月增加1个;最高涨幅为5.8%,比上月扩大0.4个百分点。

“上涨城市的数量创造了28个月以来的新高。”亚豪机构副总经理任启鑫表示,从环比数据看,全国各地大中城市房价已开始全面翻盘。除早已开启涨势的一二线城市外,库存量较大的三四线城市,随着“去库存”政策的影响,房价上涨苗头再次出现。

值得一提的是,三线城市房价同比由降转升。刘建伟说,随着住宅销售价格环比上涨,同比上涨城市个数继续增加,三线城市同比综合平均也已由降转升,开始上涨。

“城市间涨势正出现新变化。”刘建伟认为,现阶段房价处于一线城市涨幅较上月有所放缓,二三线城市涨幅开始扩大。初步测算,4月新建商品住宅价格环比综合平均涨幅一线城市比上月收窄0.7个百分点,二三线城市比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。

任启鑫指出,库存量较大的三四线城市,自去年中央提出“去库存”和“分城施策”后,相继推出松绑政策,随着政策得以有效实施,库存逐渐去化,房价上涨的苗头也开始出现。

中原地产市场总监张大伟指出,尽管大多数城市房价出现上涨,三线城市也出现复苏,但城市间涨幅差异仍然较大,上涨过快的城市主要集中在一线城市和热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其他二三线城市房价走势相对平稳。

政策 部分二线楼市“过热” 面临更严调控

4月房价涨幅前十位中的绝大多数为二线城市。数据显示,新建住宅价格增幅前十位仅上海、北京两个上榜。统计局数据显示,4月二线城市中,合肥涨 势迅猛,环比涨幅高达5.8%,厦门环比上涨5.3%,南京环比上涨4.4%,惠州环比上涨3.3%,杭州、福州分别上涨3%。

张大伟表示,4月二线城市成为房价上涨的先锋。合肥、厦门、南京单月上涨超过4%,涨幅惊人。包括不在统计内的苏州,四个城市的房价上涨幅度正 取代一线城市,成为新的“四小龙”。从同比涨幅看,除深圳、上海依然处于前两名外,南京、厦门同比涨幅已经超过20%,合肥也处于全国第六名。

研究院智库中心研究总监严跃进表示,4月厦门和合肥房价显得较“高调”。一线城市的房价偏高,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进而进入二线城市,使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

“随着部分二线城市房价快速上涨,70城房价上涨的节奏在加快,控制房价的压力明显增加。”严跃进认为,3月房价进入“偏热”区间后一路上涨,4月更是进入“过热”区间,因此,从政策层面看,房价过热,或催生包括限购在内的政策的实施。

部分上涨过快的二线城市或面临调控措施的升级。17日晚间,苏州市国土资源局突然挂出《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让使用公告》称,该局于4月20日挂牌、拟于23日出让的5幅地块,由于规划优化原因,经市政府批准,暂缓出让。

有内部人士曝出,暂停地块出让的主要原因是当日下午召开的“关于稳定房地产市场工作会议”。从议程来看,会议包括对于下一步走势的预测,并就如何控制房价上涨过快提出对策建议,并就如何合理控制好地价上涨幅度防止成为新热点提出建议。

此外,南京已要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例、首付资金来源,加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。合肥方面也有消息称,将有收紧政策出台。

风险 地价攀高推升房价 “地王”豪赌或将亏损

据了解,苏州暂停出让地块的主要原因便是降热度。一个月前,苏州拍卖13块地块创下平均高达200%溢价率,刷新多个区的地王纪录。其中景瑞地产拍下溢价率最高地块,达318.86%。

南京方面,今年前四个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“地王”。其中,4月南京虽设“涨停板”限制,但是央企葛洲坝集团仍以4.5万元的楼面价成为南京新“地王”。

高涨的地价推动着房价的上涨。近日,阳光城以19846.39元/平方米的楼面价刷新杭州市萧山区的纪录,成为萧山“地王”。随着近期数次拍地,该地区房价已从今年1月的19000元/平方米的月均价格,涨至3月的22000元/平方米,涨幅高达15.79%。

融创中国董事长孙宏斌表示,南京、苏州等城市的地价“肯定是有泡沫的”。“这么多年了,苏州的房价一直是在2万元左右,南京的房价都没有超过3万元,一下子楼面价超过3万元甚至到4万元,这个肯定是不正常的。”他说。

“应警惕现阶段的土地热。”孙宏斌说,房价不可能每年都往上涨,这一轮房价涨得太快,已经把未来数年的上涨空间透支了。

有业内人士指出,目前所有“地王”都有较大的亏损可能,过去几年全国的“地王”目前基本都在亏损或者平本销售,土地价格上涨速度已经明显高于房价上涨速度。应关注地价推动的高房价下带来的高杠杆和泡沫风险。

中国房地产业协会副会长胡志刚表示,在一二线城市地价、房价火热的同时,政府不应坐视加杠杆去库存,坐享土地增值收益,而应规划和引导开发商,让住宅回归自住属性。

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