三明楼市：稳仍是主基调

房子既是敏感话题，也是民生“热题”。

房子的背后是民生。楼市的任何风吹草动，都能让普通百姓“竖起双耳”。

最近一段时间，三明房源不够、部分楼盘开盘即售罄、市民摇号多次买不到房等消息不绝于耳。真相如此吗？其实，上述说法只是个案。

根据市房屋交易系统数据显示，去年全市不管是商品房批准预售面积还是实际销售面积，都达到历史最高水平。而成交均价却是全省倒二，增幅全省第四，低于全省平均水平。去年以来，我市房地产市场总体平稳有序发展，稳地价、稳房价、稳预期仍然是今后楼市的主基调。

市区房源总体供应充足

三元区城投太阳岛还余200多套、美好生活家园100多套，梅列区御龙天峰还有160多套。

近日，记者走访发现，在已经开盘的多个楼盘中，有些已经售罄，但是也有一部分还有余房。

从市住建局提供的2021年度市区新建商品住房上市销售调控表可以看到，今年两区计划出让土地7块，有30个楼盘要上市，预计可售建筑面积近148万平方米，总计13408套，不管是建筑面积还是套数，都是历史之最。其中不乏像康城雅居、一建日月芳华、瑞泉文苑这样的热点楼盘。

而随着同城化步伐推进，沙县也逐步纳入“市区房源”范畴。明城康养城作为一个与碧桂园媲美的“超级大盘”，总建筑面积约100万平方米，可提供8000多套房源。目前已开盘两次，为市民提供了1357套商品房。

“我们统筹市区和沙县房源，科学调度商品房上市节奏，今年市区房源总体充足，基本能满足市民刚性需求和改善住房需求。”市住建局房地产和住房保障科工作人员坦陈，此前由于去库存、供需不平衡等原因，我市房地产业曾经走过一段低迷期。

由于贵溪洋新区崛起发展，2013年、2014年我市供地面积加大，此后两年按照国家及福建省去库存要求，我市楼市跨入去库存阶段，市区土地拍卖趋于沉寂。2016年，市区仅拍出两个地块，计容建筑面积仅19.91万平方米，这也直接导致2019年市区出现“无房可卖”的状况。数据显示，2019年，市本级商品房销售面积54.98万平方米，为2016年至2020年年份的“冰点量”。

随着供地步伐加快，从2019年到2020年，仅仅一年间，市区房地产销售呈现“井喷式”上涨，根据房屋交易部门数据，市区新建商品房销售从54.98万平方米到100.9万平方米，近乎翻了一番。

要产量更要保质量。这一年，有关部门积极落实工程总承包政策，加强施工现场监管，确保工程质量安全平稳向好。三元区太阳岛项目工程现场负责人吴建军告诉记者，地块原有岛屿和浅滩，土质较松软，在赶工期的同时，他们坚持做实地基。“单单打桩就打了一年半，而正常工地，这项工作半年就可完成。”

房源足、质量稳、配套齐。目前，我市在建地块基本按照一个楼盘一个幼儿园，一个片区一至两所小学的教育配套。此外，医院、文体中心、公园等基础配套也不断跟上，让广大市民买得放心、住得舒心。

市场讲究买卖对路，由此才能供需平衡。去年底，市住建局与自然资源局合力会审规划方案，要求市区新出让地块合理安排部分小户型商品住房，满足住户多样化购房需求。在6月份即将上市的康城雅居，面积70平方米—90平方米的小户型房源就占了25%的比例。

调控让“房住不炒”

去年“双12”，海翼·文璟院第四次开盘，257套房源基本售罄，成交均价约8033元/平方米。

“从6月到12月，4次开盘，我们从首次的7969元到8033元，才涨64元，涨幅0.79%。”海翼地产三明有限公司业务主办胡优紧说。

这是我市实施房地产调控的生动案例。

2018年5月，随着房市逐渐升温，我市加大市场调控力度，出台《三明市人民政府办公室关于加强房地产市场调控的通知》等文件，将市区细分为若干调控片区实施精准控价，新建商品房项目以同地段、同区域、同品质楼盘近半年成交均价为基准定价，年度增幅不超过当地居民人均可支配收入增幅。对不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、网签备案，实现房价不出现大起大落，稳定市场预期。

“细数去年以来每个楼盘的涨幅，大部分都远低于居民人均可支配收入指标，就连有些热点楼盘也是。”市住建局房地产和住房保障科工作人员说，1月9日开盘的康城一品地处贵溪洋，成交均价10988元/平方米，比一年前开盘的那次涨了4.66%，远低于8.8%的居民人均可支配收入增幅。

坚持房住不炒的理念，这个号称史上最严厉的楼市新政更是明确商品房上市交易的条件，指出：市区户籍居民家庭在市区购买第二套及以上商品房，非市区户籍居民在市区购买第一套及以上商品房，取得不动产权证未满三年的，不得上市交易。业内人士解析说，加上商品房建设周期，一套房子基本要5年后才能交易。

防炒房，也要防捂盘。去年底，我市将限期开发、限期销售、限期竣工等内容纳入土地出让合同，根据项目面积，对分期预售、申请预售时间及每期销售面积都有明确规定。去年底拍卖的融侨官邸、贵溪洋公交公司、啤酒厂等8个地块全部执行这一规定。

记者在融侨观邸地块土地出让方案中看到，此地块分三期申请预售，其中首期要于开工之日起12个月内申请，且销售的建筑面积不少于建筑面积的25%。

“时间限定、面积固定，加上涨价幅度低（不能高于人均居民可支配收入）。”三明市土地收储中心主任林延晶说，贷款利率不低，开发商融资成本高，加上预售价格按限期销售的时间作为基准点，并不因开盘延后就有所增加，捂盘就没有意义。

综合调控之下，我市房地产业整体规范有序，房价呈现阶梯式发展，既有较高端的热门楼盘，也有适合居住的康养住房。

“要根据自己的需求选择合适的房源，这是最重要的。”前不久，在列东一所中学当老师的郑先生，就在“南大门”所在地太阳岛地块，预定了一套111平方米的商品房。对他来说，这里有山有水，出门就是四贤文化广场，特别适合自己退休后的安养生活。加之孩子在外地读研究生，靠近三明站的这里，也让他特别满意。

力促房市行稳致远

房源足、价可控，市区房地产业呈现平稳发展的好势头。但一直以来，住房有效供给不足、一二手房倒挂、区域市场差别化等问题都或多或少存在。

聚焦问题、防范风险，我市为房市行稳致远猛踩油门、全力使劲。

去年11月24日，我市修订形成《三明市区商品房预售资金暂行管理办法》，设置不低于项目工程造价1.2倍的金额作为重点监管资金，按工程形象进度节点对应额度统一拨付，在确保工程按进度推进的同时，保障市场供应，维护市场健康稳定。

长期以来，因为历史和资源配置等原因，梅列、三元两区房地产市场需求发展不平衡，梅列需求紧张，三元蓄客相对不足。

鉴于此，对于热点楼盘，我市要求采取摇号方式预售，一次性对外公开销售，接受社会监督。

三明城投广场是我市第一个公证摇号的楼盘。2018年6月，原计划推出400多套住房的城投广场，却迎来2000多名客户登记。在加快工程进度，适时加推300套房源的基础上。城投集团公司特意组织人员前往泉州考察学习公证摇号工作，并在开盘当日推出。

至此，集团一直延续这个做法，就连没那么紧俏的太阳岛项目也是如此。

“公平公开公正，整个过程都非常透明，买房者很放心。”如今租住在碧桂园的余女士表示，虽然城投的房子自己是在二期摇号才摇上的，但在刚性需求者眼中，这还是挺好的一种方式。

立足实际，因地制宜。为了增添三元区购房热度，我市在加强学校、医院、公园等资源配置的同时，鼓励开发企业采取加大宣传、适时调低价格等方式，以赢取更多市场信心。

在首次开盘成交均价中，尽管政府给的指导价格是7969元/平方米，但因位置偏远，文璟院最终给客户的价格却在7900元左右。“薄利多销”下，如今文璟院预售房源已经全部售罄。

“相比列东，这里价位更合适，幼儿园中小学也正在规划建设，挺好的。”上个月，在列东一家事业单位上班的未婚青年小陈，就把家安在10公里之外的文璟院。买房不扎堆热门楼盘，小陈有自己的想法。他说，虽然列东的生活、就学条件更好，但三元这几年发展也不错，各种配套也跟得紧，呈现出许多宜居宜养的好楼盘。(三明日报记者 杨燕蓉)

规范一手房二手房倒挂，是推动楼市长期稳定发展的重要一环。

据市住建局市场抽样调查，去年，我市存量房每平方米成交均价高于新建商品房2000元。二手房“热”，无形中带动房价上升，增加调控压力。这一异常现象今年将被重点监控。市住建局有关科室负责人表示，他们将联合市场监管、司法、税务等部门，规范公证、偷税漏税、资金监管等行为，让二手房市场逐步恢复有序发展状态。

一手抓防控，一手抓宣传。市住建局在强化涉房类信息舆论管理的同时，及时公布预售相关信息，进一步增强市场透明度，引导消费者理性购房，平稳房市大局。