“社区管理难如何破题”系列报道三：怎样让物业服务“质价相符”？

东南网4月28日讯（本网记者 刘惠萍）《本是一家人 为何吵翻天》，此前，东南网以“社区管理难题如何破解”出发，首篇关注三明部分小区管理中存在问题和纠纷。报道发布后，引发不少网友关注，表示其小区也存在一定的管理问题。之后，东南网采访三明市政协委员共同为“推动社区管理健康发展”建言献策，其间市政协委员指出，目前社区管理存在的“三大难题”，其中物业企业“小、乱、软、散”的情况最为突出（《市政协委员调研并献策》）。

东南网记者了解到，三明市第一次引进物业管理是在1993年1月，经过30多年的发展，目前，三明市物业行业已经进入社会化、专业化和市场化的阶段。据三明市城管局统计，三明现有住宅小区1212个，其中物业服务企业管理的小区473个，占比近4成。从物业企业服务角度，如何管理好小区，怎样让物业服务“质价相符”？东南网记者分别走访了物业行业主管部门与行业协会。

“恶意竞争”是服务水平提升“绊脚石”

物业服务事关千家万户，物业服务企业在保障小区业主生活中发挥了重要作用。

随着时代与社会的进步，业主对物业的服务水平期待值越来越高，但2017年“放管服改革”，住建部取消了物业服务企业资质审核，物业行业准入门槛降低。这“一高一低”的变化，加剧了两者之间的矛盾。

作为物业行业主管部门，三明市城市管理局相关负责人指出，随着国家取消物业公司的资质审核，大量“公司”进入物业服务行业，部分公司只注重经济效益，忽视了自身服务水平的提高，往往只提供保安和保洁等基础性服务工作，不具备专业服务能力，“当物业企业服务不到位，业主们便采取各种‘应对举措’，有的不缴纳物业费，有的在业主间挑起‘物闹’，这样一来，进入恶性循环，小区关系愈发紧张。”

“打铁还需自身硬！”这是三明市物业管理行业协会会长雷先生对物业行业服务水平的硬要求。他告诉记者，协会每年会定期组织成员开展座谈交流、技能培训竞赛等，在追求服务水平提升方面，协会一直走在努力的路上。但他也道出了作为行业组织者管理的痛点，“目前，三明约有229家物业服务公司，只有60%的公司加入了协会，未加入协会的公司的服务水平如何，是否会影响整个行业的‘口碑’则无法掌控。”

为了提升物业服务整体水平，2019年起，三明市城管局也作了许多努力——如每年进行物业服务项目星级评定，牢牢把握住物业服务管理的指挥棒，在一定程度上对物业提升服务水平有了促进作用，“这也大大激励了有做大做强想法的物业公司。”三明市城市管理局市容科黄科长说。

但更让物业管理行业协会无奈的是，行业内的恶意竞争是影响物业服务水平提升的“绊脚石”。“以三明某县某小区为例，协会内的某家物业公司根据小区要求的服务标准及当前工资、物价水平等因素，确定以每月1元/平方米的价格应标该小区的物业服务，不料却被另一家物业公司‘压价’，最终对方公司以每月0.8元/平方米价格得标。一分钱一分货的道理大家都懂，低价特别是低于正常市场价能否换来高品质服务？”雷先生表示，他们没有阻止这种行为的有效措施，而目前三明市物业收费价格普遍较低，因此认为构建“质价相符”的价格调节机制亟需解决。

应加快建立健全物业管理有关法规

“物业收费标准属于市场行为，目前市城管局作为行业主管部门，对物业企业的限制手段也相对有限。”三明市城管局相关负责人坦言，前期物业企业由开发商选聘，非业主委员会负责选聘，监督选聘过程中的招标制度落实又涉及多个部门职责，部门联动仍需加强。

以三元区君御豪庭小区“新旧物业交接难”为例（此前已作报道），为何该小区纠纷存在数月之久，仍未得到很好解决？三明市物业管理行业协会一工作人员分析认为，因目前物业管理与基层社区治理尚未有效结合，工作未形成闭环，行政执法触角还难以延伸进小区，对物业企业和业委会的监督管理法规也还不健全。

2023年，三明市政协调研组围绕“社区物业管理健康发展”开展调研后，也曾指出，目前，三明市城管、市场监督等行政主管部门由于人员力量有限、政策把握尺度不一、纠纷处置力度不够等原因，缺乏行业标准、收费指南等有效的监督制约手段，对物业公司以及物业服务行业存在监管不足的情况。

参与调研的市政协委员为此建议，市委、市政府可根据《民法典》适时出台针对物业管理的规范性文件，明确物业企业承担责任范围、规定物业企业的禁止行为和相应罚则，建立健全物业管理有关法规。同时，严格市场准入与退出制度，严格实行物业服务招投标制度，完善物业企业选聘制度，为物业服务提供一个公开、公平、公正、有序的市场环境；加强物业管理行业协会建设、物业企业党组织建设，完善主管部门与物业管理行业协会的联席会议制度，促进物业管理行业健康发展。

此外，市政协委员还建议，应同时对如何制约业主及业主委员会的违规违约行为作出规定，使得物业管理有法可依，有章可循。

记者在调查中发现，关于缴纳物业费方面，三明不少小区业主存在缺乏契约精神的情况，即使是标杆小区“中央领域”每个月物业费收缴率达99%，也仍有1%的业主未及时缴纳物业费，让物业公司苦恼不已。“君御豪庭小区原物业服务合同已到期，但原物业公司苦于被欠的物业费还收不回来，目前处境非常尴尬。”雷先生告诉记者，“目前，三元法院已经暂缓受理物业公司要求业主给付物业管理费的相关法律诉讼。”

为此，东南网记者联系了三元区人民法院，相关负责人明确表示“都在合法合规受理相关的物业服务合同纠纷案，不存在不立案的情况”。随后，东南网记者还拨打了该院立案窗口的电话（0598-8091098），工作人员罗女士也表示，携带相关材料便可前往窗口立案。

社区管理不是一个简单的行业管理，而是复杂的基层治理问题，涉及多元、关联多方，业主委员会作为沟通桥梁,可以进一步加强业主与物业公司的沟通与理解，在其中发挥重要作用。为此，东南网记者将持续采访业委会以及社区、街道，探索社区管理难破解之道。